بعد بدء تطبيق التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم وفرض القيمة الإيجارية المؤقتة البالغة 250 جنيهًا شهريًا للوحدات السكنية وغير السكنية، تزايدت تساؤلات الملاك حول كيفية إخلاء الوحدة المؤجرة في حال ثبت عدم إشغالها من قِبل المستأجر لمدة سنة أو أكثر، وكذلك الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ الإخلاء في إطار القانون الجديد.
الأسباب القانونية لإخلاء وحدات الإيجار القديم
نصّت التعديلات التي أُدخلت على قانون الإيجار القديم، وخاصة المادة (7)، على إلزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر وإعادته إلى المالك أو المؤجر في الحالات الآتية:
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد قد ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على عام كامل دون وجود مبرر مقبول.
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس الغرض الذي استُؤجرت من أجله الوحدة الحالية.
وفي هذه الحالات، يكون من حق المالك البدء في اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لرفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة.
الحالات التي تسمح برفع دعوى إخلاء
قبل البدء في إجراءات رفع الدعوى، يجب التأكد من وجود أحد الأسباب المشروعة للإخلاء، والتي تشمل:
ترك الوحدة المؤجرة دون إشغال لفترة طويلة.
قيام المستأجر بتأجير الوحدة من الباطن دون الحصول على إذن رسمي من المالك.
انتهاء المدة القانونية للعقد دون تجديده.
امتناع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية المستحقة لفترة محددة.
خطوات تنفيذ إخلاء وحدات الإيجار القديم
في حال تحقق أي من الأسباب السابقة، يمكن للمالك اتباع الخطوات التالية لإخلاء الوحدة قانونيًا:
إرسال إنذار رسمي للمستأجر عن طريق محضر يطالبه بالإخلاء، أو بسداد المتأخرات إن وُجدت. ويُعد هذا الإجراء خطوة إلزامية قبل اللجوء إلى المحكمة.
رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة، مع إرفاق عقد الإيجار وكافة المستندات التي تثبت سبب طلب الإخلاء وموقف المالك القانوني.
نظر الدعوى أمام المحكمة التي تستمع إلى دفوع الطرفين – المالك والمستأجر – وقد تطلب المحكمة مستندات أو أدلة إضافية لدعم موقف أي من الطرفين.
صدور الحكم النهائي، فإذا قضت المحكمة لصالح المالك، يتم إصدار حكم بالإخلاء.
تنفيذ حكم الإخلاء من خلال إدارة التنفيذ وبمرافقة من الشرطة لضمان إتمام عملية الإخلاء بشكل قانوني وآمن.
الجهات المسؤولة عن تخصيص الوحدات السكنية البديلة
حددت الدولة عددًا من الجهات المسؤولة عن تخصيص الوحدات البديلة للمستأجرين أو من امتد إليهم عقد الإيجار، وهذه الجهات تشمل:
وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية والجهات التابعة لها.
وحدات الإدارة المحلية.
هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة لها.
صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.
صندوق التنمية الحضرية.
ويُناط بصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري التنسيق مع هذه الجهات لتحديد عدد الوحدات المتاحة للتخصيص بكل محافظة، مع توضيح بياناتها الأساسية مثل المساحة والغرض منها، تمهيدًا لعرضها على مجلس الوزراء لاعتمادها.
وسيتم إنشاء إدارة مركزية داخل الصندوق تُسمى “الإيجار والسكن البديل”، وتتبعها إدارات عامة، وتختص هذه الإدارة بتلقي وفحص طلبات المستأجرين الراغبين في الحصول على وحدات بديلة سكنية أو غير سكنية، وذلك بناءً على قرار من مجلس الوزراء.
شروط تخصيص وحدة بديلة
حدد القانون الجديد شروطًا واضحة لتخصيص وحدة بديلة للمستأجرين، والتي يجب أن تتوافر في طالب التخصيص، وهي كالتالي:
أن يكون طالب التخصيص شخصًا طبيعيًا.
أن يكون من المستأجرين الحاليين لوحدة سكنية أو غير سكنية، أو من امتد إليه عقد الإيجار.
أن يكون مقيمًا فعليًا في الوحدة المؤجرة وقت تقديم الطلب.
ألا يكون قد ثبت أنه ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
ألا يكون مالكًا لوحدة أخرى قابلة للاستخدام في نفس الغرض الذي خُصصت له الوحدة المستأجرة، في تاريخ سريان أحكام القانون.
أن تكون الوحدة المطلوب تخصيصها والوحدة المُخلى سبيلها من نفس النوع (سكني أو غير سكني)، وأن تكونا في نفس المحافظة.
أن يلتزم طالب التخصيص بتقديم إقرار موثق بالشهر العقاري يتعهد فيه بإخلاء وتسليم العين المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة البديلة.