دخل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 حيّز التنفيذ بشكل رسمي، وذلك بعد أن صدّق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي في تاريخ 4 أغسطس 2025، لتبدأ بذلك مرحلة جديدة في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، عقب سنوات طويلة من الجدل المجتمعي والخلافات القانونية بشأن أوضاع الإيجارات القديمة.
تعديلات قانون الإيجار القديم
يهدف القانون الجديد إلى تحقيق توازن عادل بين طرفي العلاقة الإيجارية (المالك والمستأجر)، من خلال وضع قواعد واضحة تنهي العقود الممتدة التي كانت قائمة لعقود دون ضوابط زمنية.
كما ينص القانون على آليات لتوفير وحدات بديلة للمستأجر، بالتنسيق مع وزارة الإسكان، التي أطلقت منصة إلكترونية لتسجيل بيانات المستأجرين، وحصر الوحدات السكنية وغير السكنية المؤجرة وفقًا للنظام القديم.
المدد الانتقالية لإنهاء العقود الإيجارية
حدد القانون مددًا انتقالية لإنهاء العلاقة الإيجارية، وذلك بحسب طبيعة الوحدة المؤجرة، على النحو التالي:
الوحدات السكنية: تُنهى عقود الإيجار الخاصة بها بعد مرور 7 سنوات من بدء تنفيذ القانون.
الوحدات غير السكنية (مثل المحلات): تُنهى عقودها بعد 5 سنوات من تاريخ التطبيق.
ومع ذلك، يتيح القانون للطرفين – المستأجر والمؤجر – إنهاء العلاقة الإيجارية باتفاق مشترك في أي وقت، حتى قبل انتهاء المدة الانتقالية المقررة، بما يحفظ حق التفاهم والتراضي بين الطرفين.
حالات للطرد الفوري وفق القانون الجديد
أقر القانون الجديد حالات واضحة يُمكن فيها إنهاء العلاقة الإيجارية وطرد المستأجر بشكل فوري، دون الانتظار إلى نهاية المدة الانتقالية المحددة، وتشمل هذه الحالات ما يلي:
ترك المستأجر للوحدة دون استخدامها فعليًا لمدة تتجاوز عامًا كاملًا، مما يعتبر تخليًا عنها.
ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى صالحة ومناسبة للإقامة، ما يُسقط عنه مبرر الاحتياج للوحدة محل الإيجار.
اتفاق الطرفين على إنهاء العقد بالتراضي، في أي وقت خلال سريان العلاقة الإيجارية.
امتناع المستأجر عن دفع الإيجار بشكل نهائي، وهو ما يتيح للمالك اللجوء إلى القضاء للمطالبة بفسخ العقد وطرد المستأجر فورًا.
رفض المستأجر تطبيق الزيادات الإيجارية التي نص عليها القانون، وفي هذه الحالة، يمكن للمالك التوجه مباشرة إلى قاضي الأمور الوقتية والحصول على قرار عاجل بالطرد.
قيام المستأجر بإجراء تغييرات إنشائية في الوحدة المؤجرة دون إذن، مثل الهدم أو البناء، بما يخل بسلامة الوحدة أو شروط العقد.
استغلال الوحدة في غير الغرض المتفق عليه بعقد الإيجار، مثل تحويل الوحدة السكنية إلى نشاط تجاري، أو استخدام المحل لغير ما خُصص له.
ضمانات قانونية لحماية المستأجر
ورغم ما تضمنه القانون من إجراءات قد تُفضي إلى الإخلاء، فقد حرص المشرّع على وضع ضمانات قوية لحماية المستأجرين، وخاصة في الحالات الاجتماعية الصعبة، حيث نصّت المادة (8) من القانون على أنه لا يجوز طرد المستأجر الأصلي إلا بعد توفير وحدة سكنية بديلة ومناسبة له قبل تنفيذ الإخلاء بسنة كاملة، وذلك في حال عدم التوصل إلى اتفاق ودي بين المالك والمستأجر، لضمان عدم الإضرار بالطرف الأضعف.
آليات تحديد القيمة الإيجارية الجديدة وتقسيم المناطق
تضمنت التعديلات الجديدة أيضًا آلية واضحة لتحديد القيمة الإيجارية العادلة، من خلال تشكيل لجان متخصصة في كل محافظة، وتقوم هذه اللجان بتقسيم المناطق إلى ثلاث فئات:
مناطق متميزة
مناطق متوسطة
مناطق اقتصادية
ويعتمد هذا التقسيم على عدة معايير، منها الموقع الجغرافي، ومستوى الخدمات والمرافق، والقيمة الضريبية للعقار.
أبرز التعديلات المالية على الإيجارات
شهدت القيمة الإيجارية تعديلات جوهرية وفقًا للفئة والمنطقة، حيث نص القانون على ما يلي:
بالنسبة للمحلات التجارية:
يتم رفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية، اعتبارًا من أول تاريخ استحقاق بعد تطبيق القانون.
بالنسبة للوحدات السكنية:
في المناطق المتميزة: تُرفع القيمة الإيجارية إلى 20 ضعفًا مع حد أدنى يبلغ 1000 جنيه شهريًا.
في المناطق المتوسطة: تُحدد الزيادة عند 10 أضعاف، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
في المناطق الاقتصادية: ترتفع الإيجارات إلى 10 أضعاف كذلك، مع حد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
كما أُقرت زيادة سنوية دورية بنسبة 15% تُطبق على جميع العقود خلال فترة الانتقال، بما يحقق نموًا تدريجيًا في الإيجارات بما يتماشى مع تطورات السوق العقاري ومستوى التضخم.
